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meinung
10.05.2012
«Die gefühlte Rendite ist kleiner»
Christoph Härle von Jones Lang LaSalle Hotels schätzt, dass es auf dem Schweizer Hotelimmobilienmarkt weniger Transaktionen geben wird. Die Preisvorstellungen seien nicht realisierbar.
Gudrun SChlenczek

Das Hoteltransaktionsvolumen im EMEA-Raum ist im ersten Quartal dieses Jahres um 39 Prozent im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen. Schockiert Sie das?

Vom ersten Quartal kann man nicht aufs ganze Jahr schliessen. Es ist immer davon geprägt, wie viele Verkäufe noch im Vorjahr abgeschlossen wurden und wie viele ins neue Jahr herübergenommen wurden. Dieses Jahr fehlten die grossen Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten. Letztes Jahr machten allein drei Deals - Marriott Champs-Elysées, Ritz Carlton Moskau und ein europäisches Accor-Portfolio - eine Milliarde Euro aus. Aber es hat sicher auch damit zu tun, dass es sehr schwierig ist, für grosse Transaktionen eine Finanzierung zu sichern.

Verläuft das Hotelimmobilien-Geschäft je nach Land unterschiedlich?

In der Tat. Klassisch steht England mit London seit mindestens 20 Jahren im Fokus der Investoren, auch heute noch. Es scheint zudem ein Land zu sein, in dem schneller gekauft und verkauft wird. Sprachliche, rechtliche und steuerliche Aspekte machten und machen es Investoren aus den USA und dem asiatischen Raum leichter, in England zu investieren.

Wie gross ist das Interesse internationaler Investoren an Schweizer Hotelimmobilien?

In Genf und Zürich könnten wir am laufenden Meter verkaufen. Basel gewinnt ebenfalls an Bedeutung, aber eher in den Nahmärkten.

Sie könnten, aber verkaufen nicht. Warum nicht?

Es gehören immer zwei dazu, ein Käufer und ein Verkäufer. Auf der einen Seite ist die Eigentümerstruktur in der Schweiz nicht verkaufsfördernd, viele Objekte gehören Familien und kommen erst gar nicht in den Verkauf. Zum anderen sind bei jenen, die in den Verkauf gelangen, die Preise entsprechend hoch. Die Preisvorstellungen der Schweizer Verkäufer sind auf dem internationalen Markt oft nicht realisierbar. Immobilienfonds in der Schweiz sind gewohnt, mit einer im europäischen Vergleich tieferen Rendite zu arbeiten. Investoren aus dem Ausland kann das abschrecken.

Wie viel tiefer ist die Rendite?

Kalkuliert man in Top-Städten wie London und Paris im Durchschnitt mit einer Bruttorendite von 5,5 Prozent und in einer Stadt wie Amsterdam mit 6 Prozent, so sind es in Zürich nur 5 Prozent. Allerdings kann man in der Schweiz auch günstiger finanzieren, bei viel Fremdkapital ist die Eigenkapitalrendite dann ähnlich. Ich denke, in der Schweiz ist vor allem die gefühlte Rendite kleiner.

Welche Hotelobjekte sind bei Käufern beliebt, welche weniger?

Am leichtesten lassen sich Hotels verkaufen, die betreiberfrei sind, sprich keiner Hotelkette angehören. Denn die Investoren bringen meist ihre eigenen Betreiber mit, mit denen sie bevorzugt zusammenarbeiten. Als Hotelbesitzer stehe ich ohne Betreiberverpflichtung einem deutlich grösseren Pool an potenziellen Käufern gegenüber.

Welches sind die begehrten Objekte: die Aushängeschilder der Branche?

Das hängt ganz vom Investor ab. Aber es ist so, an Highend-Betrieben sind Investoren aus aller Welt sehr interessiert. Aber auch 2- bis 3-Sterne-Hotels geniessen eine gute Nachfrage: bei institutionellen Anlegern wie Immobilienfonds oder auch beim klassischen Anleger, der einfach eine gewisse Rendite erwartet.

Wie sieht es aus mit Objekten in Ferienregionen?

Das hängt von der Lage und der baulichen Substanz ab. Gerade beim zweiten Punkt steht es bei vielen Schweizer Ferienhotels oft nicht zum Besten. Wenn gekauft wird, dann in Ferienorten mit bekanntem Namen wie St.Moritz oder Davos. Die Käufer sind hier vor allem Private.

Das letzte Jahr war für viele Schweizer Ferienregionen kein gutes. Schreckt das Investoren ab?

So eine Situation ist für Investoren grundsätzlich sogar günstig, da der Kaufpreis ja durch den Cashflow bestimmt wird. Die Frage ist nur, ob der heutige Besitzer gewillt ist, auch zum tieferen Preis zu verkaufen. Ich schätze, dass es insgesamt weniger Transaktionen gibt, da die Erwartungen an den Kaufpreis von Käufer und Verkäufer auseinanderdriften.

Grenzüberschreitende Investitionen nehmen zu. Wo kommen die Käufer von Hotelimmobilien heute und in Zukunft her?

Sie kommen aus England, Frankreich, aber auch aus Asien, dem mittleren Osten und den USA. Die innereuropäischen Transaktionen sind letztes Jahr im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Innerhalb eines Landes haben sie jedoch zugenommen. Viele trauen heute fremden Märkten weniger. Stark entwickeln sich aber auch global tätige Investoren und Fonds, wie Blackstone aus den USA. Die Transaktionen der Globalen haben im 2011 um fast 60 Prozent zugelegt. Auf der anderen Seite nahmen aber auch Private-Equity-Finanzierungen zu.

Und wer sind die Investoren in der Schweiz?

Der Schweizer Hotel-Investment- Markt wird noch immer stark von nationalen Investoren dominiert, wir schätzen den Anteil auf 43 Prozent. Allerdings ist die Tendenz rückläufig aufgrund der gestiegenen Attraktivität der Schweiz. Bei den internationalen Hotelinvestoren kommt fast jeder dritte aus dem Mittleren Osten, gefolgt von Europa und USA.

Welche Folgen hat die Zweitwohnungsinitiative Ihrer Ansicht nach?

Tendenziell sollte die Hotellerie davon profitieren: Wenn die Kunden keine Ferienwohnung kaufen können, oder sich eine solche aufgrund steigender Preise nicht mehr leisten können, müssen sie weiterhin im Hotel nächtigen. Auf der anderen Seite führt die Initiative zu einer Einschränkung des freien Marktes im Immobilienbereich. Die Lösung scheint von aussen gesehen zudem etwas willkürlich und wenig ausgegoren. Als Hotelinvestor überlege ich mir dann vielleicht, ob bei einer anderen Abstimmung mal das Hotelsegment betroffen sein könnte.

Wie schätzen Sie die Entwicklung des Hotelimmobilien-Geschäftes in den nächsten Jahren ein?

Ganz positiv. Irgendwann kommen die Objekte der überdurchschnittlich starken Jahre 2006 und 2007 - damals lagen die Transaktionen im EMEA-Raum bei über 20 Mil- liarden Euro - wieder auf den Markt. Wir gehen allerdings in den nächsten Jahren nicht von einer sehr starken Steigerung bei den Transaktionen aus.

Hotel-Immobilien: Paris und London am begehrtesten
Das Volumen für Hotel-Einzeltransaktionen von über 10 Mio. Euro hat gemäss Jones Lang LaSalle Hotels EMEA-weit (Europe, Middle East, Africa) 2011 um 5% auf 8,1 Mrd. Euro zugelegt. Der Zehnjahresschnitt liegt bei 10,75 Mrd. Euro. Das erste Quartal 2012 lag 39% unter dem Vorjahresquartal. 43% des Transaktionsvolumens entfiel auf Paris und London. Christoph Härle arbeitet seit 1994 bei Jones Lang LaSalle Hotels und ist seit Anfang Jahr CEO Kontinentaleuropa. Jones Lang LaSalle ist der weltweit führende Immobiliendienstleister.

  
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