Frage: Wir verhandeln über den Kauf eines Hotels und stehen in Kontakt mit der Verkäuferfamilie. Diese möchte uns die Aktiengesellschaft verkaufen, welche die Hotelliegenschaft sowie den Betrieb und weitere Vermögenswerte hält. Ist der Kauf der Aktien anstelle des direkten Liegenschaftskaufes für uns ein Nachteil?

Antwort: Oft ist ein Share Deal, der Kauf der Aktien, im Gegensatz zu einem Asset Deal, dem Kauf der Immobilien, steuerlich nachteilig für den Käufer. Dies, weil die Immobilien bei langer Haltedauer infolge der herkömmlich tiefen Anschaffungskosten sowie der über Jahre getätigten Abschreibungen einen Buchwert aufweisen, der weit unter dem Verkehrswert liegt. Der Käufer hat zwei Nachteile: Erstens steht der erworbenen Aktiengesellschaft weniger Abschreibungssubstrat zur Verfügung als beim Asset Deal. Zweitens bezahlen Sie auf einem späteren Verkauf der Immobilien aus der Aktiengesellschaft die Steuern, welche eigentlich die bisherigen Aktionäre tragen müssten. Diese in der Zukunft anfallende Belastung bezeichnet man als latente Steuer, und diese sollte grundsätzlich zu einer Reduktion des Kaufpreises führen. [IMG 2]

Risiken beim Kauf einer Gesellschaft
Beim Kauf einer Liegenschaft finden Besichtigungen statt, es werden Pläne ausgehändigt, und der Käufer wird sich anhand des Grundbuchauszuges über allfällige rechtliche Einschränkungen in Kenntnis setzen. Rund um die Liegenschaften sind die Fragen geklärt. Der Käufer kann sich ein verlässliches Bild machen. Beim Share Deal erwirbt der Käufer aber nicht nur die Liegenschaft, sondern allenfalls Hypotheken, weitere Vermögenswerte, aber auch Verpflichtungen und Risiken der Gesellschaft. Um diese Risiken einzuschätzen, dürfte es notwendig sein, dass ein Wirtschaftsprüfer die Gesellschaft mit einer sog. Due-Diligence-Prüfung durchleuchtet und klärt, ob die Gesellschaft ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist und allfällige Risiken künftiger Mittelabflüsse bestehen. In komplexen Verhältnissen sollten die Rechtsfragen juristisch geklärt werden.

Fazit: Beim Kauf einer Hotelimmobilie im Rechtsmantel einer AG ist Vorsicht geboten. Prüfen Sie mögliche Steuernachteile und die Risiken, welche Sie mit der Gesellschaft mitübernehmen. Latente Steuerbelastungen sollten zu einer Kaufpreisreduktion führen.

Steuerfallen bei erwarteten steuerfreien Kapitalgewinnen
Zahlreiche Einsteiger gründen für den Erwerb von Aktien eine Holdinggesellschaft, um darüber die Bankfinanzierung abzuwickeln. Banken bevorzugen die Holdingfinanzierung gegenüber der Finanzierung einer Privatperson. Für die Verkäuferfamilie ist der private Kapitalgewinn aus diesem Aktienverkauf grundsätzlich ein steuerfreier Kapitalgewinn. Falls beim Käufer das Buchwertprinzip gilt, kann der Verkauf zu einem bösen Erwachen führen, indem der vermeintlich steuerfreie Kapitalgewinn als steuerbarer Vermögensertrag umqualifiziert und besteuert wird. Dies erfolgt dann, wenn diese Aktiengesellschaft eine Ausschüttung an die Käuferholding zur (Teil-)Finanzierung des Aktienkaufpreises vornimmt, dafür Sicherheiten gewährleistet oder Mittel der Gesellschaft zur Verfügung stellt. Man spricht vom steuerlichen Begriff der indirekten Teilliquidation, welche auf der These basiert, dass der bisherige Aktionär die nicht betriebsnotwendige Substanz vor einem Kauf hätte ausschütten müssen und diese Besteuerung damit nachgeholt wird. Es gehört zu den Standardklauseln von Aktienkaufverträgen, dass diese Steuern zulasten des Käufers gehen, das Risiko liegt in diesem Fall bei Ihnen.

Schlussfolgerungen
Der Kauf einer Aktiengesellschaft anstelle des Direktkaufs der Immobilie birgt zahlreiche wirtschaftliche und steuerliche Risiken und Nachteile in sich, welche mit Fachpersonen zu definieren sind. Diesen Nachteilen für den Käufer sollte durch einen angemessenen Abschlag Rechnung tragen.

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