Die Hotellerie steht vor vielen Herausforderungen: günstige Arbeitskräfte und der Platz für Expansionen sind knapp. Auch die Finanzierung stellt wegen bescheidenen Renditen vor allem für Hotels in saisonalen Feriengebieten oft ein Problem dar. In der Folge macht die Branche ein Defizit von schätzungsweise 100 Millionen Franken pro Jahr – Tendenz steigend, denn Quersubventionierungen sind nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative nicht mehr möglich.
Unter dem Titel «Design to Cost: Ausrichtung an tragbaren Zielkosten bei der Entwicklung von kommerziellen Beherbergungs-Angeboten am Beispiel Graubündens» (siehe Download) untersuchten Forscherinnen und Forscher am Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) der HTW Chur in Zusammenarbeit mit dem Baumeisterverband Graubünden, Implenia Schweiz AG, PWC Real Estate Advisory und der Basler & Hofmann AG die Problematik der Rentabilität von Hotels und anderen Beherbergungsbetrieben in Abhängigkeit vom Standort.
Destinationsabhäniger Erfolg
In der Studie formulieren die Autorinnen und Autoren die These, dass der Erfolg einer bestimmten Betriebsart destinationsabhänig ist. So sei das traditionelle Hotelmodell nicht per se wirtschaftlich problematisch, sondern einfach an bestimmten Orten gegenüber anderen Beherbergungsformen unterlegen. Die wirtschaftliche Machbarkeit eines bestimmten Betriebstyps hängt somit von Preisniveau und Jahresauslastung ab, die in einer bestimmten Destination erreicht werden können.
Untersucht wurden in der Abhandlung des ITF Standardhotels im 2- und 3-Sterne-Bereich, im Mittelklassebereich und im Hochklassebereich sowie Kollektivunterkünfte. Diese wurden zudem mit kommerziell bewirtschafteten Ferienwohnungen an verschiedenen Standorten verglichen.
Neue Formen der Beherbergung je nach Standort geeigneter
Die Resultate zeigen: Während bestehende Hotels an geeigneten Standorten und bei gutem Management auch bei anspruchsvollen Rahmenbedingungen überlebensfähig und rentabel sein können, sind neue Hotels ohne Quersubventionierungen schwierig zu rentabilisieren. Stattdessen können Kollektivunterkünfte – beispielsweise von Bergbahnen – und bewirtschaftete Appartements wie das neue Pradas Resort in Brigels profitabel sein. «Neue Formen kommerzieller Beherbergung sind wirtschaftlich interessant und eine Bereicherung für den Beherbergungsmix», sagt Norbert Hörburger, stellvertretender Leiter Forschung & Dienstleistungen des ITF.
Zulässig sind solche Anlagen auch nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative, wenn es sich um strukturierte Beherbergung handelt, die im Rahmen von Hotels oder hotelmässigen Residenzen erstellt werden. «Die Auflage sollte aus der Ausführungsverordnung zur Zweitwohnungsinitiative gestrichen werden», bemerkt Andreas Deuber, interimistischer Leiter des ITF. Dass keine Ferienwohnungsanlagen ohne Zusatzleistungen mehr realisiert werden können, sei unklug, weil dadurch genau jene Modelle der kommerziellen Beherbergung gestrichen werden, welche die beste Wirtschaftlichkeit aufweisen.
Die rentabelsten Destinationen im Bündnerland
Im Einzelnen zeigen die Ergebnisse, dass die besten Resultate im Segment der Standardhotels im Destinationstyp Lenzerheide-Arosa/Flims-Laax erreicht werden. Bei den Mittelklasse- und Luxushotels sowie bei den Kollektivunterkünften obsiegt das Destinationsmodell St.Moritz – Pontresina. Dieser Standorttypus hat auch bei den Luxusappartements die Nase vorn.
Werden auch die periodischen Instandsetzungskosten berücksichtigt, so kippen mit Ausnahme der Standardhotels am Destinationsmodell Lenzerheide-Arosa/Flims-Laax sämtliche Hoteltypen standortunabhängig in den negativen Bereich, wobei sich Standardhotels am Destinationstyp Davos-Klosters am besten halten.
Der geschäftliche Erfolg von Appartements im Standardbereich ist augeglichen und unabhängig von der Destination, mit Ausnahmen von Kleindestinationen. Diese fallen bei allen Immobilien- und Standorttypen ab.
Weiter bleiben Kollektivunterkünfte positiv, mit Ausnahme der Kleindestinationen. Die bewirtschafteten Wohnungen verzeichnen derweil an allen Destinationstypen positive Erträge.
Bei einer Weiterführung der Rechnung in Form eines Vergleiches der Anlagekosten und Ertragswerte ist laut der Studie nur der Beherbergungstyp Appartement Luxus in der Destination St. Moritz-Pontresina in der Lage, die geforderte Mindestverzinsung in Höhe der Cap-Rate für Investoren zu erreichen. (htr/it)
Die vollständige Publikation zur Studie ist unter folgendem Link abrufbar.
