Die Hotelimmobilie als stabiler Wert für die Zukunft

Hotelimmobilien galten lange als konjunktursensibel, zyklisch und betrieblich anspruchsvoll. Dieses Bild hat sich in den vergangenen Jahren jedoch verändert. Trotz Pandemie, Inflation, geopolitischer Krisen und einzelner Betreiberinsolvenzen hat sich die Hotellerie als bemerkenswert resilient erwiesen. Dank ihrer Fähigkeit, Zimmerpreise kurzfristig an die Nachfrage anzupassen, konnten viele Hotels ihre Ertragskraft besser sichern als andere Immobiliennutzungen. 

In der Schweiz kommen politische Stabilität, eine hohe internationale Nachfrage sowie ein langfristig werthaltiger Immobilienmarkt hinzu. Hotelimmobilien entwickeln sich deshalb zunehmend zu einem stabilisierenden Bestandteil eines diversifizierten Immobilienportfolios. 

Attraktive Performance des Schweizer Marktes 

Die Rahmenbedingungen sprechen für den Schweizer Hotelmarkt. Mit rund 43,9 Millionen Logiernächten erreichte die Schweiz im Jahr 2025 einen neuen Höchststand. Gleichzeitig stieg der durchschnittliche Zimmerpreis gemäss Hospitality Report 2025 von Wüest Partner auf 268 Franken, während sich die Marktwerte der Hotelimmobilien weiter positiv entwickelten. 

Der durchschnittliche Wert eines Hotelzimmers liegt inzwischen bei rund 248 000 Franken; der gesamte Schweizer Hotelimmobilienmarkt wird auf rund 33,6 Milliarden Franken geschätzt. Für Investoren entsteht Stabilität nicht allein durch die hohe Nachfrage, sondern durch das Zusammenspiel von Preisstärke, begrenztem Angebot und attraktiven Standorten. 

Neue Investoren verändern die Käuferstruktur

Parallel dazu verändert sich die Käuferstruktur im europäischen Hotelinvestmentmarkt. Neben institutionellen Fonds und Private-Equity-Gesellschaften, treten heute zunehmend vermögende Privatinvestoren und Family Offices als Käufer auf. Sie investieren mit eigenem Kapital, verfolgen keinen kurzfristigen Exit und legen den Fokus auf Vermögenserhalt, stabile Cashflows und langfristige Wertentwicklung. 

Gerade die Schweiz profitiert von diesem Trend. Hochwertige Hotelstandorte sind knapp, Projektentwicklungen komplex und die touristischen Markendestinationen geniessen international einen ausgezeichneten Ruf. Für Family Offices sind Hotelimmobilien deshalb nicht nur Renditeobjekte – sie gelten als langfristige Sachwerte mit wirtschaftlicher und teilweise auch emotionaler Bedeutung. Im Gegensatz zu klassischen Private-Equity-Investoren stehen bei Family Offices weniger kurzfristige EBITDA-Steigerungen oder Verkaufsgewinne im Vordergrund, sondern die Widerstandsfähigkeit des Geschäftsmodells, die Qualität der Lage und die nachhaltige Entwicklung des Vermögenwerts. 

Family Offices setzen auf Schweizer  Luxushotels

Ein öffentlich bekanntes Beispiel ist der Verkauf des The Alpina Gstaad. Das 56-Zimmer-Luxushotel wechselte im März 2025 für rund 200 Millionen Franken den Eigentümer. Käufer war eine nicht namentlich genannte US-amerikanische Industriellenfamilie, genauer gesagt deren Family Office. Der Eigentümerwechsel zeigt exemplarisch, wie Family Offices im Schweizer Hotelmarkt agieren: diskret, langfristig orientiert und häufig im Rahmen von nicht öffentlich ausgeschriebenen Transaktionen. Im Mittelpunkt steht nicht die kurzfristige Rendite, sondern der langfristige Werterhalt der Immobilie. 

Folgen für Hoteleigentümer

Für Hoteleigentümer kann diese Entwicklung neue Perspektiven eröffnen. Hotelimmobilien werden heute nicht mehr ausschliesslich nach ihrem operativen Ertrag beurteilt, sondern zunehmend als strategische Vermögenswerte innerhalb eines diversifizierten Immobilienportfolios. 
Den Wert einer Hotelimmobilie steigert dabei nicht allein ein höherer EBITDA.

Investoren achten verstärkt auf eine klare Positionierung, eine überzeugende Betreiberstrategie, nachhaltige Investitionen in Gebäude und Technik, regelmässige Instandhaltung sowie auf stabile und nachvollziehbare Cashflows. Ebenso gewinnen ein schlüssiges Immobilienkonzept, eine langfristige Entwicklungsstrategie, eine vollständige Objekt- und Betriebsdokumentation sowie ein professionell geführter Verkaufsprozess an Bedeutung. 

Hotelimmobilien als langfristige Vermögenswerte 

Family Offices gewinnen auf dem Schweizer Hotelimmobilienmarkt als Eigenkapitalquelle an Bedeutung. Ihr Fokus auf Werterhalt und stabile Erträge passt zu hochwertigen Hotelimmobilien, bei denen die kurzfristige Rendite weniger im Vordergrund steht. 

Hoteliers sollten ihre Immobilie deshalb nicht nur als Betrieb, sondern als langfristigen Vermögenswert verstehen und aktiv weiterentwickeln, indem sie ein überzeugendes Investitionsnarrativ aufbauen. Dazu gehören Investitionen in Qualität, Marktpositionierung und Zukunftsfähigkeit. Das verbessert die Finanzierungsmöglichkeiten und macht die Immobilie auch für international agierende Family Offices und andere langfristig orientierte Investoren attraktiver.

Hotelinvest: Beratung für Hotelimmobilien
Die Hotelinvest ist ein spezialisiertes Beratungsunternehmen für Hotelimmobilien und begleitet Eigentümer, Investoren, Betreiber und Projektentwickler bei Transaktionen, Konzeptentwicklung und Standortfragen. Zu den Kernleistungen zählen Verkaufs- und Kaufmandate, Due Diligence, Machbarkeitsstudien, Betreiber- und Investorensuche sowie die Entwicklung zukunftsfähiger Positionierungen. 
Mehr Informationen: www.hotel-invest.ch

Dieser Fachbeitrag ist in Zusammenarbeit mit Hotelinvest entstanden.