Die Pensionskasse Graubünden (PKGR) plant in Chur einen 38-Millionen-Franken-Bau mit 27 Wohnungen und 67 Hotelzimmern. Das Baurecht für das Areal zwischen Bahnhof, Brambrüesch-Bahnen und Altstadt erwarb sie 2013. Ursprünglich waren grossflächiger Detailhandel und Wohnraum vorgesehen, Einsprachen verzögerten das Projekt jedoch bis 2019.
Dass ein neues Angebot den Wettbewerb verschärft, gehört zum Markt.
Norbert Hörburger, Co-Geschäftsführer Hotelinvest
«Durch den Strukturwandel in den letzten Jahren erwies sich das ursprüngliche Retailkonzept als nicht mehr marktfähig», sagt Benno Patt, Leiter Immobilienanlagen bei der PKGR. Strenge Lärmschutzauflagen schränkten zudem eine reine Wohnnutzung ein. Laut «Hospitality Report 2025» von Wüest Partner haben neue Hotelkonzepte in Chur gute Chancen. Die PKGR entschied sich deshalb für ein Hotel entlang der verkehrsreichen Kasernenstrasse, das zugleich die Wohnungen vor Lärm schützt. Der Betreiber wird noch nicht genannt, die Eröffnung ist für 2028 vorgesehen.[RELATED]
Nationale Einordnung
Norbert Hörburger ist Co-Geschäftsführer des privaten Beratungsunternehmens Hotelinvest GmbH und Professor an der Fachhochschule Graubünden. Als Teilzeitangestellter der Fachhochschule ist er selbst bei der PKGR versichert. Er ordnet ein: «Direkter Hotelbesitz durch Pensionskassen hat in der Schweiz Seltenheitswert.» Pensionskassen dürfen in Hotelimmobilien investieren. Als Betreiberimmobilien bergen sie jedoch ein besonderes Risiko: Gerät der Pächter in Schwierigkeiten, drohen Mietausfälle. Entsprechend wichtig sind finanzstarke Betreiber, langfristige Verträge und Sicherheiten.
Hotelanlagen von Schweizer Pensionskassen
Diese Hotelimmobilien und Neubauprojekte befinden sich im direkten Besitz von Schweizer Vorsorgeeinrichtungen:
Tailormade Hotel Leo St. Gallen: Gehört der Pensionskasse der Stadt St. Gallen. Der Neubau wurde über die Aurora-Anlagestiftung realisiert. Das Hotel mit 101 Zimmern wird von der Schatz AG betrieben.
Kurve Apartments & Lounge, Adelboden: Im Besitz der Prosperita-Stiftung für die berufliche Vorsorge, Bern. Touristisches Serviced-Apartment-Konzept mit 38 Zimmern, betrieben von der Fewo Adelboden AG.
Stadthotel in Chur: Eigentum der Pensionskasse Graubünden, Baustart 2026, Eröffnung 2028. Geplant sind 27 Mietwohnungen und ein Hotel mit 67 Zimmern. Betreiber noch nicht öffentlich bekannt.
Projekt «Letziterrassen», Zürich-Altstetten: Eigentum der CPV/CAP Pensionskasse Coop. Geplant ist ein Hochhaus von Herzog & de Meuron mit 140 Mietwohnungen und knapp 200 Hotelzimmern. Eröffnung 2030. Betreiber noch nicht öffentlich bekannt.
Wird der Wettbewerb verzerrt?
Vereinzelt stösst das Engagement der PKGR in der Churer Hotellerie auf Kritik. Anlass dafür sind vor allem die unterschiedlichen finanziellen Voraussetzungen. Eine Vorsorgeeinrichtung könne langfristiger und mit tieferen Renditeerwartungen kalkulieren als ein familiengeführter Hotelbetrieb, lautet der Einwand. Dadurch könne ein Hotelprojekt entstehen, das sich für einen privaten Investor nicht rechnen würde. Hinzu kommt die besondere Stellung der PKGR. Als kantonal verankerte Vorsorgeeinrichtung verwaltet sie das Vorsorgevermögen ihrer Versicherten, darunter zahlreiche Kantonsangestellte. Kritiker stellen deshalb die Frage, ob sie mit diesem Kapital unmittelbar in Konkurrenz zu privatwirtschaftlichen Betrieben treten soll.
Tatsächlich unterscheiden sich die Renditeerwartungen. Die PKGR rechnet beim Churer Hotel mit rund 3 Prozent. Bei Vermietungen an Retail oder bei anderen gewerblichen Nutzungen liegen sie laut dem Hotelimmobilienexperten Hörburger eher bei 5 bis 6,5 Prozent. Eine Wettbewerbsverzerrung sieht er darin jedoch nicht. Grundsätzlich habe eine Pensionskasse die Aufgabe, das Kapital ihrer Versicherten langfristig anzulegen. «Dass ein neues Angebot den Wettbewerb verschärft, gehört zum Markt», sagt er. Er zieht den Vergleich mit einem Einkaufszentrum, in das eine Pensionskasse investiert: Auch dort konkurriere das neue Angebot beispielsweise mit bestehenden Geschäften in der Altstadt.
Hohe Nachfrage nach Hotelzimmern
Für den Churer Hotelmarkt erwartet Norbert Hörburger durch die zusätzlichen 67 Zimmer keine gravierenden Folgen. Die Logiernächte entwickelten sich seit Jahren positiv, ein neues Hotel könne zusätzliche Gäste anziehen. Ähnlich beurteilt Jago Leyssens, Präsident von HotellerieSuisse Chur und Umgebung, die Situation. Die Nachfrage sei hoch, es habe «gut Platz für ein zusätzliches Haus».
Hörburger verweist zudem auf die regionale Wertschöpfung: Bereits beim Bau profitierten lokale Unternehmen und Handwerksbetriebe, später kämen Lieferanten und weitere Dienstleister hinzu. «Es stärkt die ganze Wertschöpfungskette.»
Für die PKGR zählt beim Projekt nicht allein die Rendite. Als institutionelle Investorin wolle sie einen Beitrag zur wirtschaftlichen Stadtentwicklung leisten, sagt Benno Patt. Mit dem Hotel investiere sie dort, wo ihre Versicherten lebten und arbeiteten, und schaffe gleichzeitig eine langfristige Anlage. «Wir können mit unserer Investition auch die touristische Infrastruktur in Chur stärken», so Patt.
Milliardenverlust zeigt Risiken bei Hotelinvestments
Welche Risiken konzentrierte Anlagen von Vorsorgegeldern bergen, zeigt das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin, bei dem rund 11 000 Zahnärztinnen und Zahnärzte pflichtversichert sind. Nach vorläufigen Schätzungen drohen ihm Verluste von rund 1,1 Milliarden Euro bei einem ursprünglichen Anlagevermögen von rund 2,2 Milliarden Euro. Rund 200 Millionen Euro soll das Versorgungswerk laut «Handelsblatt» über Darlehen und Beteiligungen in die inzwischen insolvente Düsseldorfer 12.18. Investment Management GmbH investiert haben. Zu deren Portfolio gehörten Luxushotels und Resorts auf Ibiza, Sardinien und Sylt.
Für Hotelimmobilienexperte Norbert Hörburger ist der Fall ein abschreckendes Beispiel. Nicht Hotelanlagen an sich seien das Problem, sondern mangelnde Risikostreuung, ungenügende Prüfung und ungeeignete Partner.
