Seit dem Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes im Jahr 2016 haben touristisch bewirtschaftete Wohnungen (TBW) für Ferienorte in der Schweiz an Bedeutung gewonnen. Sie ermöglichen neue Beherbergungskapazitäten in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent. Gleichzeitig sind TBW keine frei nutzbaren Ferienwohnungen. Sie müssen dauerhaft und ausschliesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden. Zudem dürfen sie nicht auf die persönlichen Bedürfnisse der Eigentümerschaft zugeschnitten sein und unterliegen einem Bewirtschaftungszwang. Im Gegensatz zu klassischen Ferienwohnungen ist eine Eigennutzung nur eingeschränkt möglich. [RELATED]

Welche Faktoren für Banken bei TBW entscheidend sind

Im Fokus dieses Artikels stehen TBW in strukturierten Beherbergungsbetrieben, die hotelmässige Dienstleistungen, ein hotelähnliches Betriebskonzept und eine einheitliche Bewirtschaftung anbieten. Die SGH liess das Thema im Rahmen einer Bachelorthesis untersuchen. Grundlage bildeten Interviews mit sechs Schweizer Banken sowie einem Investor beziehungsweise Entwickler. Analysiert wurde, welche Faktoren für die Finanzierbarkeit, die Rentabilität und den Wiederverkauf entscheidend sind.

Die Untersuchung zeigt: TBW-Projekte werden von Banken nicht grundsätzlich abgelehnt, aber differenziert beurteilt. Entscheidend ist weniger die einzelne Wohnung als das System dahinter. Banken achten insbesondere auf die Qualität des Betreibers, die Attraktivität des Standorts, den Bewirtschaftungsvertrag und die Werthaltigkeit. Reine TBW-Projekte werden kritischer beurteilt als Projekte, die in Kombination mit einem etablierten Hotelbetrieb entwickelt werden.

Ein Zusammenspiel von Nutzung, Betrieb, Verträgen und Finanzierung

Auch bei der Bewertung gibt es keinen einheitlichen Standard. Je nach Projekt kommen die Discounted-Cashflow-Methode (DCF), Ertragswert- oder hedonische Bewertungsmethoden zur Anwendung. TBW werden damit – je nach Perspektive – als Beherbergungsprodukt, Investitionsobjekt oder regulierte Nutzung beurteilt. Ein zentrales Risiko liegt im noch jungen Wiederverkaufsmarkt. Für einzelne TBW-Einheiten fehlen vielerorts Vergleichsdaten. Hinzu kommen Fragen zu Bewirtschaftungspflichten, zur beschränkten Eigennutzung und zur Absicherung des Betriebsmodells. Wichtig sind deshalb eine erfahrene Betreiberstruktur, ein plausibles Bewirtschaftungskonzept und eine geregelte Finanzierung von Unterhalt, Instandsetzung und Ersatzinvestitionen.

Beratung schafft Sicherheit für Investitionen

Hier kann die SGH unterstützen. Als Kompetenzzentrum der Schweizer Hotelförderung begleitet sie Beherbergungsbetriebe, Projektentwickler, Eigentümerschaften und Finanzierungspartner bei Investitions- und Finanzierungsfragen. Bei TBW-Projekten steht die Beratung im Vordergrund, beispielsweise durch Ertragswertgutachten. Solche Gutachten können als Grundlage für Gespräche mit Banken, Gemeinden und Investoren dienen. Aus Finanzierungssicht ist eine Mitfinanzierung von TBW nur möglich, wenn die Einheiten im Eigentum des Hotelbetriebs verbleiben.

Potenzial für touristische Destinationen nutzen

Die wichtigste Erkenntnis lautet: TBW können ein zukunftsfähiger Baustein in touristischen Destinationen sein, wenn sie als professionell bewirtschaftetes Beherbergungsangebot konzipiert und betrieben werden.

3 Erkenntnisse auf den Punkt

1. Nutzung: TBW sind keine frei nutzbaren Ferienwohnungen. Sie müssen dauerhaft Gästen angeboten werden, unterliegen einem Bewirtschaftungszwang und können von der Eigentümerschaft nur eingeschränkt selbst genutzt werden.

2. Tragfähigkeit: Entscheidend für Finanzierbarkeit und Werthaltigkeit sind insbesondere Betreiber, Bewirtschaftungsvertrag, Standort und ein angemessen dotierter Erneuerungsfonds.

3. SGH-Beitrag: Das Kompetenzzentrum der Schweizer Hotelförderung unterstützt TBW-Projekte mit Beratung und Ertragswertgutachten. Diese können als Grundlage für Projekt- und Finanzierungsgespräche dienen.

Joel Hasenböhler ist Finanzierungsberater bei der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) sowie Autor der Bachelorthesis.

Stimme aus der Praxis

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Das Konzept schlägt den Preis

Banken finanzieren bei touristisch bewirtschafteten Wohnungen (TBW) nicht die Wohnung allein, sondern das Konzept dahinter. Entscheidend sind Standort, Marktpotenzial, erwartete Performance, Risikostruktur und ein schlüssiges Betriebskonzept. Je überzeugender ein Projekt aufgebaut ist, desto grösser sind die Finanzierungschancen. Das Immobiliensegment TBW ist noch jung. Darum braucht es für Banken Erklärungen und Verständnis. Anders als bei einer klassischen Zweitwohnung muss bei TBW in erster Linie das Modell überzeugen – nicht der Preis. Wer den Verkaufsprozess zu früh startet oder das Konzept ungenügend erklärt, verschenkt Potenzial.

Die eingeschränkte Eigennutzung verliert zunehmend an Bedeutung. Das Modell spricht Käuferinnen und Käufer an, die eine Ferienimmobilie mit Renditechancen und professioneller Bewirtschaftung suchen. Mit jedem erfolgreichen Projekt wächst die Akzeptanz am Markt.

Auch die Banken entwickeln sich weiter. Immer mehr Institute – auch aus dem Ausland – schaffen eigene Bewertungsmodelle für TBW. Ob diese Ferienorte nachhaltig stärken, hängt vom einzelnen Projekt ab. Ein Patentrezept gibt es nicht. Entscheidend ist eine sorgfältige Konzeption – denn die einschneidendsten Fehler entstehen meist ganz am Anfang. Wer hier präzise arbeitet, schafft die Grundlage für eine erfolgreiche Finanzierung und einen zukunftsfähigen Betrieb.

Joel Hasenböhler