Ende 2025 erhielt Zürich sein erstes Moxy-Hotel. Mit der Lifestylemarke zog in Kloten ein urbanes Konzept ein, das unkomplizierten Komfort mit modernem Design verbindet. Geführt wird das Haus von der SV Group. Das Haus gehört einem Immobilienfonds der UBS Fund Management (Switzerland) AG. Das Moxy-Hotel ist eines von mehreren Beherbergungshäusern, die zeigen, wie sich institutionelles Kapital und operative Kreativität verbinden lassen. Solche Objekte sind keine Prestigeprojekte, sondern planbare Investitionen mit langfristiger Rendite und Perspektive.[RELATED]
Rendite hat ihre eigene Architektur
Dass Hotels überhaupt verlässliche Renditen abwerfen, ist keineswegs selbstverständlich. Viele Betriebe kämpfen mit Risiken, die auf strukturelle Faktoren zurückzuführen sind. Das Paradebeispiel: die Nachfolgeregelung im Hotel an ungünstiger Lage mit hohem Investitionsbedarf. Traditionshotels benötigen oft hohe Investitionen, gleichzeitig ist der Käufermarkt kleiner als bei modernen Häusern. Am anderen Ende des Spektrums stehen einzelne Luxushotels, die vermögende Privatpersonen als Liebhaberobjekte halten, Herzensprojekte, die selten rein betriebswirtschaftlich, sondern oft durch privates Kapital getragen werden.
Wir sehen uns nicht als kurzfristige Investorin, sondern als langfristige Partnerin. Unser Ziel ist es, Hotels so aufzustellen, dass sie wirtschaftlich und konzeptionell nachhaltig funktionieren.
Jessica Lindauer, Fondsmanagerin UBS
Für Jessica Lindauer, Fondsmanagerin zweier Immobilienfonds der UBS, ist Hotellerie kein emotionales Abenteuer, sondern ein betriebswirtschaftlich präzises Anlagefeld. Um das Risiko bei Hotelanlagen zu minimieren, investieren die Fonds ausschliesslich in Häuser mit professionellen Betreibern und wirtschaftlich nachhaltigen Konzepten: «Wir erzielen attraktive Renditen, wenn Lage, Konzept und Betreiberstruktur stimmen», sagt Lindauer.
Ein Betriebssystem namens Hotel
Für Jessica Lindauer ist ein Hotel mehr als eine Immobilie mit Betten. Es ist ein Betriebssystem, in dem der Standort, die Marke und das Management aufeinander abgestimmt sein müssen, damit Wirtschaftlichkeit entsteht. «Ein Hotel ist ein Organismus», sagt sie. «Wenn eines dieser Elemente schwächelt, leidet das Ganze.» Ein Betreiber muss deshalb ein Haus nicht nur führen, sondern mit einem klaren Verständnis für den Markt weiterentwickeln.
Verlässlichkeit ist Verhandlungssache
Auch in den Verträgen spiegelt sich dieser Anspruch wider. Für die Immobilienfonds der UBS werden hauptsächlich Double-Net- oder Triple-Net-Mietverträge abgeschlossen. Bei Double-Net- oder Triple-Net-Miet-verträgen sind Verantwortung und Risiken klar verteilt: Der Betreiber sorgt für den Betrieb, den Unterhalt und häufig auch die Erneuerung der Immobilie. Die Eigentümerin profitiert im Gegenzug von langfristig planbaren Erträgen. Damit diese Rollenverteilung reibungslos funktioniert, ist ein detailliertes Schnittstellenpapier unerlässlich. Es regelt, wer für den Unterhalt, die Instandsetzung und die Erneuerung der einzelnen Bauteile und Mobilien zuständig ist. Die Kombination aus Fixmiete und Umsatzmiete schafft ein ausgewogenes Modell: Es bietet der Eigentümerin finanzielle Berechenbarkeit und lässt den Betreibern zugleich unternehmerischen Spielraum.
Zum Vertragsinhalt gehören neben Mietzins und Laufzeit auch Transparenzpflichten: Der Betreiber legt der Eigentümerin regelmässig betriebswirtschaftliche Kennzahlen offen. Zudem zahlt er in einen Erneuerungsfonds, aus dem Ersatzinvestitionen in Zimmer, Technik und Mobilien finanziert werden. Diese Regelung sichert die Werterhaltung des Gebäudes – wohl eines der zentralsten Kriterien für institutionelle Anleger.
Strategie statt Zufall bei der Partnerwahl
Bevor ein Vertrag zustande kommt, prüft die UBS Fund Management (Switzerland) AG ihre Partner sorgfältig. In Pitch-Verfahren stellen Marken und Betreiber ihre Konzepte, Businesspläne und Investitionsstrategien vor. Bewertet werden Bonität, Marktverständnis und Konzeptqualität. So fand auch das Hotel Moxy in Zürich seinen Weg ins Portfolio. Hier handelt es sich um eine Zusammenarbeit mit Marriott und der SV Group als Betreiberin: «Das Konzept überzeugte uns durch seine klare Positionierung, die wirtschaftliche Tragfähigkeit und die kreative Energie», sagt Lindauer.
Wert durch Wandel
Den Schweizer Hotelmarkt beurteilt die Fondsmanagerin differenziert, aber optimistisch. Sie begrüsst den Trend, dass hybride Konzepte umgesetzt werden. Dazu gehört die Kombination aus Business, Leisure und Serviced Apartments unter einem Dach: «Es stärkt die Auslastung und verringert Risiken», sagt sie. Ebenfalls positiv bewertet sie den Fortschritt der Digitalisierung. Die digitalen Tools, KI-gestützte Anwendungen und Selbstbedienungssysteme trügen dazu bei, Kosten zu senken und die Effizienz zu steigern. Für institutionelle Investoren bleibe die Hotellerie eine anspruchsvolle, aber attraktive Anlageklasse: «Wir investieren langfristig», sagt Lindauer, «doch wir erwarten, dass sich die Häuser mit dem Markt bewegen.»
Neben dem neuen «Moxy» ist auch das neue «Mama Shelter» in Oerlikon Teil der Fonds, auch dieses jung, farbig und urban. Beide sind Ausdruck desselben Prinzips: Rendite entsteht dort, wo Profil und Wirtschaftlichkeit zusammenfinden.
Fachbegriffe kurz erklärt
Double-Net-Vertrag (NN)
Der Betreiber zahlt eine Mindestmiete und übernimmt zusätzliche Bewirtschaftungs- und Instandhaltungspflichten wie etwa Betriebskosten, Unterhalt und Erneuerung des betriebsspezifischen Ausbaus, teils finanziert der Betreiber auch Versicherungen. Die Eigentümerin bleibt für die Gebäudehülle, die grundlegende Infrastruktur – beispielsweise die Heizung und die Liftanlagen – sowie für das Tragwerk zuständig. Die Capex-Grenze ist zentral: Was wurde im Schnittstellenpapier vereinbart, wer ist pro Bauteil und Mobiliar für Unterhalt sowie Instandhaltung und Erneuerung zuständig? Diese Abgrenzung gehört in den Vertrag.
Triple-Net-Vertrag (NNN)
Erweiterung des-Double Net-Vertrags: Der Betreiber trägt zusätzlich Steuern, Gebäudeversicherung und grössere Erneuerungen bis hin zu baulichen Investitionen. Damit liegt das Lebenszyklus- und Instandhaltungsrisiko beim Betreiber. Vertragliche Elemente wie Kostendeckel, Meilensteine und Ausstiegsklauseln sorgen dafür, dass Risiken und Pflichten klar verteilt sind. So weiss der Betreiber, bis zu welcher Summe er für Erneuerungen aufkommen muss und wann Überprüfungen oder Renovationen sowie Erneuerungen fällig werden.
Erneuerungsfonds (Capex-Fonds)
Rückstellung, die der Betreiber durch regelmässige Einzahlungen bildet. Sie finanziert Ersatzinvestitionen und Renovationen an Zimmern, Technik und Mobilien. Seine Wirkung: Er glättet die Liquidität und sichert die Werterhaltung. Zu achten ist auf den Zweck des Erneuerungsfonds und dass er im Jahresbudget enthalten ist. Der Betreiber erhält regelmässig einen Nachweis. Bereits bei Vertragsabschluss braucht es einen Vertrag über die Restmittel bei Vertragsende.
