Wie viele Wohnungen werden in einer Gemeinde touristisch vermietet? Wer betreibt sie – und in welchem Umfang? Verlässliche Antworten darauf fehlen in der Schweiz. Für Magdalena Glausen, Leiterin Politik bei HotellerieSuisse, liegt hier eines der zentralen Probleme.
«Das erste Problem ist die fehlende Transparenz», sagt Glausen. Ohne flächendeckende Daten lasse sich nicht seriös beurteilen, ob Kurzzeitvermietungen in einer Gemeinde ein Randphänomen seien oder ob Wohnraum zunehmend touristisch genutzt werde. Damit fehlt bislang auch die Grundlage, um regionale Unterschiede abzubilden und einen allfälligen Handlungsbedarf zu bestimmen. HotellerieSuisse fordert deshalb eine nationale Registrierungspflicht sowie einen standardisierten Datenaustausch zwischen Plattformen, Behörden und Statistikstellen. Die Daten sollen zeigen, wo Kurzzeitvermietungen tatsächlich zu wohnungspolitischen Spannungen führen.
Das erste Problem ist die fehlende Transparenz
Magdalena Glausen, Leiterin Politik HotellerieSuisse
Wann wird Vermietung gewerblich?
Die steuerrechtliche Einstufung liegt grundsätzlich bei den kantonalen Steuerbehörden. Laut Glausen gilt in der Regel als gewerblicher Immobilieneigentümer, wer eine oder mehrere Unterkünfte regelmässig und systematisch vermietet, um Einnahmen zu erzielen.
Eine Analyse der HES-SO Valais-Wallis, auf die sich HotellerieSuisse stützt, unterscheidet private Anbieter mit einem Objekt, semiprofessionelle mit zwei bis fünf und professionelle Anbieter mit mehr als fünf Objekten. Die Geschäftsmodelle unterscheiden sich allerdings nicht nur in der Zahl der bewirtschafteten Objekte, sondern auch in ihrer Organisation und wirtschaftlichen Ausrichtung.
HotellerieSuisse unterscheidet drei Formen: die private Gelegenheitsvermietung, regulierte gewerbliche Angebote wie Hotels, Aparthotels oder Serviced Apartments und plattformbasierte Kurzzeitvermietungen, bei denen mehrere Wohnungen systematisch touristisch vermietet werden. Vor allem bei der dritten Gruppe sieht der Verband Handlungsbedarf, weil ähnliche Beherbergungsleistungen unterschiedlichen regulatorischen Anforderungen unterliegen. Konkret geht es unter anderem um Arbeitsrecht, Sozialversicherungen, Brandschutz, Betriebsbewilligungen, Meldepflichten und Steuern.
«Wer regelmässig und gewerblich Gäste beherbergt, soll vergleichbaren Anforderungen unterliegen wie andere gewerbliche Beherbergungsangebote», so Glausen. Der Verband verlangt deshalb eine schweizweit gültige Regelung, ab wann die touristische Vermietung von Wohnraum als gewerbliche Tätigkeit gilt.
Dass die Abgrenzung relevant ist, zeigt sich beim Arbeitsrecht: Laut L-GAV-Kontrollstelle werden jährlich rund 30 Betriebe erfasst, die gewerblich oder hotelähnlich tätig sind, aber nicht reguliert oder arbeitsrechtlich unterstellt sind.
Mehr Transparenz, mehr Verantwortung
Auch in Bundesbern ist die Datentransparenz Thema. Die Motion 24.4165 von Nationalrätin Jacqueline de Quattro verlangt Grundlagen für eine nationale Datenerhebung über Kurzzeitvermietungen. Der Nationalrat nahm sie in der Sommersession 2026 an und wies sie der behandelnden Kommission zu. Europa ist bereits weiter. Die EU hat einen gemeinsamen Rahmen für die Erhebung und den Austausch von Daten zu Kurzzeitvermietungen geschaffen.
Wo Registrierungssysteme bestehen, gelten dafür einheitliche Vorgaben.
HotellerieSuisse nimmt die Buchungsplattformen in die Verantwortung. Sie sollen nur Angebote vermitteln, bei denen die Einhaltung von Registrierungs- und Meldepflichten sichergestellt ist und die notwendigen Daten standardisiert an die Behörden übermittelt werden.
Für Glausen geht ihr Einfluss über die Vermittlung hinaus. Globale Plattformen beeinflussten auch Sichtbarkeit, Preisgestaltung und Nachfrageverteilung. «Wer den Zugang zum Gast kontrolliert, hat einen grossen Einfluss auf den gesamten Beherbergungsmarkt.»
Es geht nicht darum, ein einzelnes Geschäftsmodell zu schützen, sondern um faire Wettbewerbsbedingungen für vergleichbare Dienstleistungen.
Magdalena Glausen, Leiterin Politik HotellerieSuisse
National erfassen, lokal steuern
Bei der Regulierung setzt HotellerieSuisse auf Aufgabenteilung. «Es braucht beides: nationale Grundlagen und lokale Verantwortung», so Glausen. Der Bund soll Registrierung, Datenaustausch, einheitliche Definitionen und eine vergleichbare Datengrundlage sicherstellen. Die Steuerung liegt dagegen bei Kantonen und Gemeinden. Je nach Situation entscheiden sie, ob Bewilligungen, Zonenlösungen, Kontingente oder strengere Vorgaben für gewerbliche Anbieter nötig sind.
Handlungsbedarf sieht der Verband besonders dort, wo Kurzzeitvermietungen Wohnraum oder Personalwohnungen verdrängen. «Der Bund soll Transparenz schaffen. Die Gemeinden müssen steuern. Und für alle gewerblichen Beherbergungsanbieter müssen faire und vergleichbare Rahmenbedingungen gelten», fasst Glausen zusammen. Pauschale nationale Verbote oder starre Vermietungslimiten wie eine 90-Tage-Regel lehnt der Verband ab.
Geht es um den Schutz der Hotels?
Bleibt der Einwand, dass HotellerieSuisse ein wirtschaftliches Interesse an strengeren Regeln für Konkurrenten hat. Glausen hält dagegen: Kurzzeitvermietungen seien längst «kein reines Branchenthema» mehr. Die Debatte betreffe Raumplanung, Fiskalpolitik und die Lebensrealität in den Gemeinden. Zudem vertritt HotellerieSuisse neben Hotels andere Beherbergungsformen wie Serviced Apartments.
«Es geht nicht darum, ein einzelnes Geschäftsmodell zu schützen, sondern um faire Wettbewerbsbedingungen für vergleichbare Dienstleistungen», so Glausen. Die politische Knacknuss bleibt damit die Abgrenzung: Ab wann ist Kurzzeitvermietung ein gewerbliches Geschäft? Der Verband will dafür schweizweit einheitliche Grundlagen. Wie stark darüber hinaus reguliert wird, soll von der konkreten Situation vor Ort abhängen.
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