Simon Lehmann, die europäische Gastgewerbeorganisation Hotrec klagt gegen Booking. Ist das mehr als Symbolpolitik gegen einen übermächtigen Gegner?
Die zentrale Frage ist: Worum geht es hier eigentlich? Es geht um den Vertrieb von Beherbergungsdienstleistungen. Um das einzuordnen: Das weltweite Geschäft mit Kurzzeitvermietungen (STR) macht rund 14 Prozent der gesamten Hospitality-Branche aus. Dieser Markt ist extrem fragmentiert – was grossen Plattformen wie Booking natürlich in die Hände spielt. Booking ist übrigens nicht nur im klassischen Hotelgeschäft stark, sondern auch im Bereich «Vacation Rentals», also bei Ferienwohnungen und -häusern.
Wie relevant ist dieser Bereich für Booking?
STR ist für Booking strategisch sehr relevant. Rund 36 Prozent der Room-Nights entfallen inzwischen auf diesen Bereich. Das zeigt, wie stark sich Booking diversifiziert hat. Für die Branche ist Booking damit ein zentraler Vertriebspartner – gerade auch für Hotels. Weil es kaum echte Alternativen gibt, ist die Abhängigkeit in den letzten Jahren deutlich gewachsen.
Genau das kritisieren viele Hoteliers: Missbrauch von Marktmacht, zu hohe Provisionen.
Vertrieb kostet Geld. In einer marktwirtschaftlichen Logik ist es grundsätzlich legitim, sein Geschäftsmodell zu optimieren. Die entscheidende Frage ist: Wo liegt die Schmerzgrenze des Kunden? Die Preisparitätspflicht – also derselbe Preis auf der eigenen Website wie bei Booking – verschärft die Situation zusätzlich. Trotzdem gibt es Spielräume: Mehrwertangebote, Zusatzleistungen oder kluge Direktbuchungsstrategien werden oft unterschätzt.
Angenommen, die Klage von Hotrec hat Erfolg: Würde das die Spielregeln verändern?
Ich bin skeptisch. Die Hoffnung, dass Booking und andere Plattformen einfach nachgeben, wird sich kaum erfüllen. Entscheidender ist für mich eine andere, viel grundsätzlichere Frage.
Welche?
Wo suchen und buchen Reisende künftig ihre Unterkünfte? Bleiben sie den grossen Plattformen wie Booking, Airbnb oder Expedia treu? Oder übernimmt mittelfristig die künstliche Intelligenz diese Rolle?
Also einfach Chat-GPT fragen, wo man übernachten soll?
Für Anbieter stellt sich eine neue Herausforderung: Wie werde ich für KI-Systeme sichtbar und auffindbar? Welche Kriterien entscheiden über Empfehlungen? Und wenn KI die Suche übernimmt, wie sieht dann die Buchungsstrecke aus? Wer kassiert die Kommissionen? Genau hier könnten sich neue Chancen eröffnen, damit Reisende wieder vermehrt direkt beim Anbieter buchen.
Ist die Abhängigkeit der Hotellerie von Plattformen auch selbst verschuldet?
In vielen Fällen bestimmt. Es war lange sehr bequem. Als ich 2008 CEO von Interhome war, haben wir unsere Angebote auf Booking integriert. Aber uns war immer klar: Dieser Kanal muss aktiv gemanagt werden, sonst entsteht Abhängigkeit. Viele Betriebe haben das unterschätzt. Dass Preise steigen, wenn Alternativen fehlen, ist ein klassisches marktwirtschaftliches Phänomen.
In welche Richtung geht Airbnb?
Airbnb steht an einem strategischen Scheideweg. Die Entwicklung Richtung Hotelgeschäft ist klar erkennbar.
Ich bin erstaunt, wie sehr in der Hospitality noch immer in Silos gedacht wird.
Gleichzeitig professionalisiert sich die Kurzzeitvermietung. Ist das ein nachhaltiger Trend?
Absolut. Die Kurzzeitvermietung wurde politisch stark instrumentalisiert, insbesondere in der Wohnraumdebatte. Viele Argumente halten einer näheren Betrachtung allerdings nicht stand.
Zum Beispiel beim Thema Wohnungsnot.
Genau. In stark regulierten Städten wie New York, Paris, Barcelona oder London gibt es heute nicht mehr verfügbaren Wohnraum als vor den Eingriffen. In New York findet man dafür kaum noch ein 3-Sterne-Hotel unter 500 Franken. Die Hotellerie profitiert, die Wohnungsnot bleibt.
In der Schweiz klagen Hoteliers über fehlende Unterkünfte für Mitarbeitende.
STR-Regulierung allein löst das strukturelle Problem des bezahlbaren und verfügbaren Wohnraums nicht. Die Ursachen sind komplexer und liegen unter anderem in Bauprozessen, Verdichtung, Eigentumsstruktur und regulatorischen Rahmenbedingungen.
Könnten Kooperationen zwischen Hotels, Serviced Apartments, professionellen STR und privaten Vermietern Lösungen bringen?
Unbedingt. Ich bin seit 20 Jahren in diesem Geschäft und erstaunt, wie stark in der Hospitality noch immer in Silos gedacht wird. Es entstehen aber langsam hybride Modelle: Anbieter kombinieren Hotelservices mit Wohnungen, das bedeutet mehr Platz, eine eigene Küche. Numa oder Blueground sind Beispiele dafür. Auch klassische Hotelfamilien überlegen, Hotels teilweise in Wohnungen umzuwandeln.
Trotzdem bleibt Luft nach oben?
Definitiv. Im Kern geht es immer um Asset Management. Egal ob Hotel oder Ferienwohnung: Entscheidend ist der Return auf das investierte Kapital. Diese Logik gilt für private Eigentümer genauso wie für institutionelle Investoren. Die spannende Frage ist: Welches Nutzungsmodell ist künftig am effizientesten?
Ihre Antwort lautet?
Flexible Living wie in den USA. Wohnraum wird nicht mehr statisch genutzt, sondern flexibel: kurz-, mittel- und langfristig. Gerade jüngere Generationen denken Wohnen anders. Entsprechend investieren grosse Private-Equity-Unternehmen massiv in solche Konzepte.
Ist Europa dafür bereit? Die Schweiz?
Ansätze gibt es, aber es braucht mehr Mut und Kreativität. Saisonalitäten, Klimawandel, neue Gästebedürfnisse – all das zwingt Destinationen und Betreiber zum Umdenken.
Gibt es Vorzeigebeispiele?
Leider kaum. Die STR-Branche selbst hat einen schlechten Job gemacht: 10 Millionen Ferienwohnungen weltweit, betreut von 140 000 Agenturen, aber nur die Hälfte professionell geführt: mehr Fragmentierung geht kaum. Politisch sind wir schwach organisiert.
Warum fehlt diese Organisation?
Weil die Eintrittsbarrieren minimal sind. Wohnung online stellen, fertig. Ausbildung oder Kapital sind nicht nötig. Mich erstaunt, dass Hotelfachschulen diesen Bereich kaum abdecken – dabei gehört er zur Beherbergungsbranche.
Was bringt eine Ferienwohnung einer Destination wirtschaftlich?
Sehr viel. Die Wertschöpfung bleibt lokal: Restaurantbesuche, Einkäufe im Dorfladen, lokale Dienstleister. Die Betten bleiben warm. Selbstverständlich generiert auch der klassische Hotelgast lokale Wertschöpfung, allerdings in anderer Form, indem er oft alles im Haus konsumiert.
Wie übernachten Sie persönlich: Hotel oder Ferienwohnung?
Mit meiner Grossfamilie ist die Ferienwohnung gesetzt. Beruflich ist es meist das Hotel. Aber ab zwei Nächten gewinnt häufig wieder die Ferienwohnung.
[IMG 2] Kurzzeitvermietung zwischen Fairness und Marktmacht
Simon Lehmann ist einer der weltweit profiliertesten Kenner für Kurzzeitvermietungen und Ferienwohnungen. Shortterm Rentals (STR) haben sich in vielen Destinationen etabliert und professionalisiert.
Gleichzeitig werfen sie Fragen zu Wohnraum, Regulierung und Wettbewerbsfairness auf. Simon Lehmann präsentiert am Hospitality Summit einen Überblick über Markttrends und Geschäftsmodelle im professionellen STR-Segment. Eine kompakte, faktenbasierte und pointierte Einordnung, die Hoteliers bei der strategischen Positionierung im Umgang mit STR-Angeboten unterstützt.
Erleben Sie Simon Lehmann am 3. Juni live als Keynote-Speaker und Moderator auf der Bühne des Hospitality Summit.
hospitality-summit.ch
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